?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry Share Next Entry
По мотивам Киосаки
gelena_s
Довольно часто в качестве свободных денег упоминается квартира под сдачу. Почти пассивный доход. Но поскольку я в своей практике не раз сталкивалась с историями отношений сдающих и снимающих, могу сказать, что страсти там порой разгораются «посильнее Фауста Гете». Такие драмы и трагикомедии разворачиваются!

Read more...Collapse )


Подписаться

Posts from This Journal by “Марафон 3” Tag

  • Дела наследные

    Стала, наконец, разгребать дела и появилось время для написания постов. Первым делом напоминаю, что уже завтра тренинг на денежную тему. Надеюсь,…

  • Про поток

    И еще напоминаю, уже в конце этой недели, как раз, когда Яндекс обещает дожди и с шашлыками возможны проблемы, состоится заключительный тренинг…

  • Деньги - это аплодисменты социума вашему мастерству

    Р. Дилтс Я была на многих семинарах Роберта Дилтса, видела его рост от сухих математических схем до уже продуманной философии, если можно так…



Попробовала бы сделать сеть апартаментов с похожим стилем. Сделать похожий ремонт везде, сайтик наколбасить, зарегаться в airbnb и букинге, чтобы клиенты через них тоже шли, если что. На ремонт деньги где достать только. Можно продать трешку, т.к. ее скорее всего будут снимать студенты вскладчину, много не унесешь, а проблем куча. Но это прямо уже бизнес со всеми атрибутами - юрлицо, бухгалтерией, отчётностью-налогами, капиталом, стоимостью обслуживания и пр. Тут надо составлять бизнес-план. Любопытно попробовать, хоть и незнакомая область. Через 15 лет, если не надоест и не развалится, будет типа свой маленький бизнес.

Как в России не знаю. Где живу сейчас: отдали бы квартиры в распоряжение управляющей компании. Это их работа, искать съемщиков и следить за состоянием квартир. Продавать бы не стали.

"Бабушатники" - это, как минимум, возможные проблемы с электричеством и сантехникой. И, возможно, зверские ремонты.
Так что, если не быть маньяком именно подобной деятельности - лучше не связываться.

Обналичить и купить что-то приличное, чтобы не сыпалось и сдавать уже дороже. 5 бабушаток на балансе это перебор.

Буду рассуждать про Питер. Отлично, что для бабушатники удобно расположены – для сдачи по-моему гораздо важнее локейшн, а не ремонт. Но я б постаралась привести их малой-кровью в состояние бедненько-но-чистенько, добавила б душевности, немного бы повозилась со сдачей развлечения и познания ради – а там посмотрела бы что дальше. Скорее всего – посуточная сдача и доверительное управление.

Мне кажется, что идея продать бабушатники и купить новостройку несостоятельна, ибо новостройка рядом с метро или в центре будет в разы, а то и на порядок дороже. Также кажется несостоятельной идея сделать полный ремонт, не уверена, что это окупится. Очень зависит от дома – если здание историческое или хотя бы сталинка в приятном месте, если чистый подъезд – то может и да, а в типовую старую панельку за 100500-денег-ибо-ремонт не поедут. Тем, кто привык к дорогому ремонту и готов за него платить, нужен другой класс дома, а туристам историческую составляющую подавай. Ну разве что квартирку в панельке оформить в советском духе или гласность-Горбачев и вперёд на airbnb :)))

Про 15 лет вперед не знаю и думать не хочу :) Зависит от того, пойдёт ли дело.

а давайте тупо посчитаем
москва 1ка 33метра у метро в панельке цена 7мио руб

сдаем за 420000 в год ЭТО МАКСИМАЛЬНАЯ ЦЕНА НОВОЙ КВАРТИРЫ
коммуналку -40000
налоги на недвижку -10000
НДФл 13% -50000
ремонт раз в 12лет и надо понимать что за максимальную цену сдадим только в первый год -30000 в год
бытовую технику, мебеля раз 15 лет... -20000 в год
и вишенка на торт амортизация жилья... квартира ведь не египетская пирамида... срок службы дома 80-100 лет... и квартиру в старом доме задорого не сдашь... поэтом -2% от стоимости квартиры каждый год уйдет на амортизацию = -140000 в год

итого
420-40-50-10-30-20-140=130000 прибыли в год... чистыми... с новой квартиры с новым ремонтом... т.е 11000 в месяц выхлоп в максимуме с 7мио рублей!!!

это без учета расходов на риэлторов, зарплаты самому себе, заливов соседей, скандалов с жильцами и неплатильщиками


Во что же вложить деньги от продажи квартир? От аренды согласен прибыли нет, но так хоть квартиры детям останутся. Во всех остальных случаях деньги скорее всего тупо просруться.

По собственному горькому опыту знаю что бабушатник сдать сложно. Снимают убитые квартиры работяги или молодые балбесы и ночные пьянки с вызовом ментов под утро идут в комплекте. Поэтому можно одну квартиру освободить, на деньги за аренду оставшихся сделать там ремонт и сдать готовую квартиру дороже более вменяемым арендаторам. Потом ремонтировать следующую и далее все по очереди.

Сделать приличный ремонт если требуется и сдавать через агенство, чтобы самому быть вовлеченным минимально.

Ой, это всё равно пассив, исключая редкие периоды поломок или замены арендодателей. Оставлю, буду подновлять или единоразово сделаю неубиваемый ремонт и буду сдавать, тщательно выбирая жильцов.

Если жильё в России, то продам и куплю студии в другой стране и за % найму компанию, которая будет заниматься вопросами сдачи в аренду.

Пост до чтения комментариев:
Пяяяять бабушатников, ну нет!
Сначала покупаю новое себе, уровнем выше.
Остальное - сразу продать и купить в центре новое под сдачу. Обязательно новое, обязательно в центре ибо очень большой разрыв: в ЦАО Москвы либо старьё, либо премиум. Поэтому надо брать только новые дома.
Но вообще смотреть надо по стоимости аренды. Не трогать то, что сдать можно хорошо сразу, сделать небольшой ремонт.
Самому этим можно морочиться, если нет основной работы и то, лично я бы впрягаться не стала. Привлечь агентство, через которое компании для своих экспатов арендуют жильё, договор фиксируется в валюте.
Вроде разобрались)

Читерски прочла все комменты, потому что ситуация незнакомая и увы, нереальная.
Думаю, попробовала бы для начала сдать знакомым. Поискать тех, кто согласен на длительный срок с низкой оплатой и самостоятельным косметическим ремонтом. Оценить перспективы в целом. Возможно, если квартир несколько, найти молодые семьи, согласные опять же на низкую оплату, но долгий срок - зато меньше потреплет мне нервы с поиском новых жильцов.
Откладывая деньги с квартир, накопить на косметический ремонт плюс замену электропроводки во всех квартирах по очереди. А потом смотреть по ситуации: либо продать уже подновлённое жильё подороже, либо выходить на другой уровень сдачи и заниматься только ей. Или сдать риэлторам, и пусть у них голова болит.

В общем и целом, от Кийосаки у меня осталось печальное впечатление, что в России многое из его советов будет очень тяжело реализовать в силу разницы законов и менталитета. И с "лищними" квартирами придётся смотреть вживую, насколько рентабельна возня.
А насчёт пятнадцати лет даже боюсь что-то предположить. Особенно в России.

Да, на ситуацию я смотрю с точки зрения человека с квартирой и работой, которые бросать не собираюсь.

Edited at 2018-05-25 01:08 pm (UTC)

А они в личной собственности или в долях с моей семьей достались?
Я не в теме, но наверно район и удобство расположения дороже стоят, чем обстановка?

Тут и думать нечего. Если в Москве, сдать все на год, через агенство, это очень легко, агент сам найдет жильцов. Так чтобы дата продления / обновления контракта у всех квартир падала на одно и то же время, чтобы весь год не заморачиваться. Налог на недвижимость в РФ очень низкий пока.

После года посмотреть доходы с каждой квартиры, и принять решение, что держать, а что нет.

Работы почти никакой, денег куча. Приятно помечтать...

Разумеется, это все помимо основной работы.

Уборку сделать основательно, ремонт не делать вообще. Ремонт дорогой, и часто не окупается, потому что желающих снять квартиру дороже, но с качественным ремонтом, не так уж много. К тому же ремонт, если делать по настоящему, надо будет через 2 года делать опять. А если сдавать с небольшими дефектами, то хуже потом уже не делается, только уборка потом нужна.

Если обналичивать, то надо заранее знать куда деньги вложить. Облигации или срочные вклады. Или биржа, но это все риски даже больше чем сдача квартиры. Рубль легко может сильно упасть, политические риски. Биржа тоже... На долларовые вклады дают только 2%...

Edited at 2018-05-25 05:39 pm (UTC)

(Deleted comment)
Самую страшную квартиру или в плохом районе или малорентабельную - продам. Вложусь в ипотеку (пока можно)

Остальные буду сдавать (постараюсь организациям).

Есть также идея замутить хостел на базе самой перспективной