?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry Share Next Entry
По мотивам Киосаки
gelena_s
Довольно часто в качестве свободных денег упоминается квартира под сдачу. Почти пассивный доход. Но поскольку я в своей практике не раз сталкивалась с историями отношений сдающих и снимающих, могу сказать, что страсти там порой разгораются «посильнее Фауста Гете». Такие драмы и трагикомедии разворачиваются!

А если у вас таких объектов сдачи хотя бы штук пять, так это уже далеко не пассивный доход, а вполне себе регулярная работа.

Вот я и предлагаю примерить такую ситуацию. Кейс простой: у вас пять «бабушатников». В приличных районах города, запущенные, но удобно расположенные. В основном двушки, одна трешка и однушка. Двушки смежные, как тогда чаще всего делались. Про реновацию пока разговоров нет и вряд ли в ближайшие десять лет будут изменения.

Что делать будете? Будете отыгрывать идею пассива со сдачей внаем или будете обналичивать?

А можете спрогнозировать, как на эту же ситуацию вы будете смотреть лет через пятнадцать? Как тогда будете думать и что выбирать?

Кстати, ситуация такая встречается, были у меня клиенты - «наследники всех своих родных». По три-четыре квартиры по наследству получали.


Подписаться

Posts from This Journal by “Марафон 3” Tag

  • Дела наследные

    Стала, наконец, разгребать дела и появилось время для написания постов. Первым делом напоминаю, что уже завтра тренинг на денежную тему. Надеюсь,…

  • Про поток

    И еще напоминаю, уже в конце этой недели, как раз, когда Яндекс обещает дожди и с шашлыками возможны проблемы, состоится заключительный тренинг…

  • Деньги - это аплодисменты социума вашему мастерству

    Р. Дилтс Я была на многих семинарах Роберта Дилтса, видела его рост от сухих математических схем до уже продуманной философии, если можно так…


Зависит от стратегии. Стратегия №1: живем в России. Тогда оставляем одну себе (трешку), детям по двушке (по количеству детей). Остальные обналичить. Пока дети маленькие, их двушки сдавать - причем лучше каким-нибудь друзьям и родственникам (денег, может, меньше, но и головной боли тоже).
Стратегия №2: уезжаем за границу. Тогда оставляем себе однушку (для возможных приездов в Россию) и сдаем ее опять же кому-то из "своих". Остальное обналичиваем и превращаем в недвижимость за границей.

друзьям и родственникам сложнее сдавать, т.к. в случае форс-мажора с их стороны вы останетесь и без денег, и без друзей-родственников

Если прям сдавать (что фу, очень много головняков всегда при не таком уж большом выхлопе, если это не квартиры посуточно в городе, где много туристов), то я б, наверное, продала бабушатники, и купила б в стройке несколько квартир под сдачу прям в одном доме-подъезде-этаже: наладить отношения с одними соседями, одним жкс, одним участковым - проще, чем с несколькими. Налоги опять же в одно окно одному инспектору, тоже важно. Потом уже мои наследники сами бв решали, что им с этим жильем делать: делить или доить.

Но вообще я не настолько люблю людей, чтоб так плотно с ними коммуницировать, поэтому даже не знаю, оставила б жилье жильем, или перевела бы в другие активы.

С учетом того, что мне в последнее время все чаще хочется уехать, какие-то нематериальные активы в этои плане удобней: не привязывают к месту

Сдавать столько квартир - это точно уже не пассивный доход, это ещё уметь надо.

Скажем, для детей при этом лучше всё же взять новую квартиру. У меня детей сейчас и нет. Пока они появятся, пока вырастут, в каком состоянии уже будет та квартира? Так что я бы продавала. Возможно, не всё сразу - это тоже много усилий, постоянно эти квартиры показывать и что-то согласовывать. Что-то бы сдавала, пока продаю другое. Сдавала бы или тем, с кем хорошо знакома, или по договору через агентство, чтобы условия были достаточно жесткими. Теряла бы при этом в деньгах, зато, так спокойнее.

Полученные деньги - вкладывала в другое жилье, более ликвидное. Для детей, опять же, лучше уж что-то другое взять. Пусть будет одна новая квартира по цене двух старых. Хотя у меня в городе можно и дешевле найти хороший вариант. Плюс, полученные деньги можно вложить в развитие своего дела или просто на счет под процент.

Лет через 15, думаю, я бы задумалась о том, чтобы оставить одну-две квартиры под сдачу. Особенно, если буду понимать, что особых накоплений у меня нет и не предвидится, дела, которое будет обеспечивать всю жизнь, тоже, а жить на одну пенсию не хочется. Однако, держать эти две квартиры все 15 лет ради этого я не готова. Уж лучше потратить силы на что-то другое.

Даже если у Вас есть дело, в котором Вы мастер и которое приносит хорошие деньни - всё равно нужна подстраховка. Не факт, что через 20 лет у Вас будет достаточно сил и здоровья, чтобы заниматься своим делом на уровне прибыльности. Болезни к сожалению никто не отменял :( Очень трудно, порой целыми днями мучаясь от болей, заниматься чем-то серьёзным. И так можно провести месяц-другой-третий, и обезболиваюшие не всегда избавляют до конца. Месяц бы ещё ничего; но после 3-месячного перерыва нужно по сути снова собирать клиентов.

=Что делать будете? Будете отыгрывать идею пассива со сдачей внаем или будете обналичивать?
Зарегистрировалась бы предпринимателем, квартиры сдавала бы посуточно/почасово, скорее через airnb или booking с допуслугами - трансфер, еда, сопровождение, переводчик. С трешкой 2 варианта - продажа (тк коммунальные у нас несколько высокие, а у меня есть сомнения в ее востребованности к сдаче) или организация хостела.

=А можете спрогнозировать, как на эту же ситуацию вы будете смотреть лет через пятнадцать? Как тогда будете думать и что выбирать?
Через 15 лет я, наверное, буду уже старой и буду больше тяготеть к безопасности и меньшему напрягу, поэтому буду сдавать на длительный срок. Возможно, половину обналичу.

а просто как физик почему бы не сдавать? налог плаьить можно так же, но только с доходов, а ип ж еще и обязательные взносы платит

Думаю, сдавать.
Считаю, что разумно привлечь консультанта и посчитать, выгоднее сдавать как есть, или одну продать и остальные цивильно отремонтировать под сдачу.

+ рассматриваю вариант продать и уехать на эти средства за границу и там обустроиться.

Edited at 2018-05-25 09:44 am (UTC)

Допустим, прямо сейчас мне деньги не нужны - все в жизни устраивает. Тогда вначале попытаюсь оценить, насколько реально перевести недвижимость в коммерческую. Первый этаж на проходную улицу - магазин будет платить аренды больше в разы.
Если нет, то:
1. Ремонт в квартирах не делаю - не окупится. Максимум косметика, чтобы сдавать быстрее, в один день.
2. Выставляю квартиры на продажу по завышенным ценам. И жду год, два, три - возможно, кому-нибудь будет надо прямо здесь и сейчас.

Моя подруга так зарабатывает: покупает на стадии котлована квартиру, после окончания строительства и ремонта, продаёт, покупает новую и опять. Квартиры бизнескласса, приносят доход около 3- 5млн. за раз. Пока не продаются, сдаёт по 150-200 тыс.в месяц. Но это риск всё-таки, я риск не люблю. Поэтому поступила бы так: продала бы одну, на эти деньги сделала бы нормальный ремонт во всех квартирах, это бы повысило квартиры в цене, и сдавала бы. С другой стороны, сейчас если сдавать, то лучше официально, это значит платить налоги + налоги на недвижимость, которые могут доходить до 40 тыс в год в Москве и выше. Так что надо посчитать за сколько можно сдать.

Все от города зависит. Где-то выгоднее продать, где-то сдать как есть, где-то сдать после ремонта. Где я сейчас живу, так лучше дайте мне 10 миллионов. Да хоть пять - это куда больше будет.

Зависит от местоположения квартир. Если это Москва-Питер - одна тема. Есть ситуации, когда сдавать выгодно.Если провинция (даже уровня облцентра) - совершенно другая. Практически без вариантов будет выгоднее обналичка.

Если это убитая трешка в центре Москвы - то продаю и покупаю себе на эти 2,5 ляма евро нормальную квартиру метров на 250 не совсем в центре. :)

Иначе - трешку и одну двушку продать, сдавать ее проблемнее. На это купить себе нормальное жилье, сделать ремонт и отложить денег в валюте. Остальное - сделать дешевый дизайнерский (да, так можно) ремонт под лофт и сдавать тысяч за 60-70 штука. (это если Москва)

Если провинция - продавать все. Находиться я там не буду, выезжать не буду. Если с продажи хватит себе на трешку в Москве и однушку на сдачу - то будет здорово.

Edited at 2018-05-25 10:22 am (UTC)

Если это квартиры в Москве, я вероятнее всего начала бы со сдачи. Возможно, через посредника - проверенных агента или агентство (если оказалось бы слишком много головняков). Дальше смотрела бы по обстоятельствам - возможно, часть бы продала, а часть так и сдавала. Или все бы продала.

Однушку обналичу и приведу в порядок двушку и трешку. Прилично обставленные двух-трекомнатные квартиры снимают фирмы, например. А запущеные однушки - бедные студенты и молодые специалисты. бельше геммороя, чем прибыли.а налоги платить надо будет за ТРИ квартиры.

Если квартира была в собственности меньше трех лет (или сейчас уже пяти? поправьте, если что), то при продаже надо платить налог, если больше, то не надо. Так что, возможно, разумнее первое время сдавать или не избавляться от всех сразу.

Но в общем, да, три-четыре сдаваемые квартиры в разных концах города - это та еще задачка.

По квартирам приобретенным до 2016г. 3 года. По квартирам приобретенным с 2016 5 лет, за исключением дарения, наследства и приватизации по которым 3 года.

сначала напишу, а потом пойду читать комментарии

я склоняюсь к варианту обналичить. быть "квартирным" рантье- это работа, не легкая работа, как многие представляют, что купят недвижимость под сдачу, сделают косметический ремонт и будут жить на деньги от аренды. я не сильно верю, что владельцам кучи квартир живет легко и припеваючи. недвижимость, как и корову, нельзя бросить на полгода без пригляда.

первое, что сделаю - пойду к бывшим однокурсникам просить посмотреть генеральный план развития города на ближайшие 10 лет. все квартиры, что размещены в кварталах, не попадающих под "перспективные" и "расширяемые", в продажу. если дом с квартирой предполагается под снос, но об этом еще не говорят, произведу разведку, затем продам (меньше мороки), как-то не верю и в хорошие компенсации.
если вдруг район "сонный", но инфраструктура хорошая (парк, поликлиника, д/с, магазины, транспорт и пр.) - я подумаю, возможно, потестю как сдаются квартиры, но все же держать не буду.

на полученные деньги можно купить меньшее количество квартир (не больше 3-х), однушек в хороших районах (я же генплан посмотрела) и в более качественном/новом/удобном доме. ремонт - минимально необходимый или такой, чтобы снизить вероятность ущерба для своей собственности. определяется по месту: батареи заменить, стояки, канализацию... точно не идеальный и не дизайнерский. арендаторы рано или поздно "ушатают" квартиру.

м. б. эти однокомнатные квартиры и станут стартом для детей.

а вот оставшуюся сумму - думать и вкладывать, но не в недвижимость.

Ооооо, как сладко о таком думать!
Сейчас я решу так - одна самая удобная бабушатницкая квартира ремонтируется для себя любимой, ещё одна - для сдачи, остальные три на реализацию. Средства от реализации можно реинвестировать в нормальное жильё, для себя удобное.
Однако ж через лет 15 я скорее предпочту расходы на адвоката и риелторов, но получать пассивный стабильный доход, чем попытки получить средства и возьню от реализации.