Previous Entry Share Next Entry
Простите за офтоп, но может быть Вы ответите?
gelena_s
У меня постоянно крутился в голове вариант про вложение в недвижимость, но так же постоянно я считала, что это невыгодно. В смысле именно в квартиры, если сдавать жильё в аренду. Вложение в бизнес-центр, офисный центр - ещё куда ни шло, с оговорками.

Почему так много людей пишут про этот вариант? (покупать и сдавать жильё в аренду)? У меня в уме концы с концами не сходятся. При том, что аренда идёт бойко только в крупных городах (или в курортных зонах); при том что в них космические цены на жильё с транспортной доступностью; при том, что аренда окупится только через много лет (учитывая возможные ремонты, налоги и не всегда аккуратных арендаторов). 

Кто-нибудь сможет мне объяснить такую популярность идеи - покупка жилья для сдачи в аренду?

PS.
Возможно, выгодно покупать жильё для себя. Это если купить там, где есть хорошая работа + перспектива в случае чего найти аналогичную, а потом нормально жить на пенсии. Впрочем, на пенсии можно куда-нибудь и перебраться. Но для аренды я как-то сомневаюсь...

Вот такой пришел коммент. Так что давайте все посчитаем, где, когда и как выгодно приобретать жилье для сдачи в аренду. Или сдавать уже имеющееся. Тем более, на семинаре в игре некоторые сразу же отказывались от покупки квартир по закладной, проговаривая: это ж какой геморрой с арендаторами! Хотя в игре и арендаторов нет, и квартира виртуальная.

А про себя скажу: я пока сдаю квартиру, но точно не хотела бы возиться с еще парочкой. Да и эту сдаю только потому, что продавать сейчас не горит. Но знаю людей, которые очень неплохо живут с аренды.


Подписаться

Recent Posts from This Journal

  • Krasnoludki GO!!!

    Подозреваю, что идея ловли покемонов родилась у авторов именно после посещения Вроцлава. Толпы радующихся, как дети, туристов и детей же, бросающихся…

  • Альпы

    Признаюсь, получилась небольшая провокация. Мы и сами, когда первый раз вышли погулять по окрестностям, приняли это здание за гостиницу, коих тут…

  • Следующая остановка

    В субботу у нас был длинный и насыщенный день. Утром, часов в шесть, искупались до завтрака, потом сели в машину и уже собрались ехать. Но когда…


Потому что это самое простое.
Я не знаю, какие условия в России. В Израиле арендатор полностью содержит квартиру - налогов на арендную плату до определенной суммы нет никаких. Т.е. это полностью необлагаемый доход.
Часто берут ипотеку (банковские проценты сейчас низкие) и сдают квартиру. Аренда покрывает ипотеку, а в сухом остатке остается квартира.
Или квартиру можно продать - цены на недвижимость постоянно растут.
Если не платит - проблема, выселить сложно. Но это на самом деле редкость - обычно люди живут годами.

Сдавать можно там, где люди поселяются временно, на пару лет. Возле институтов и колледжей, например. Не обязательно в больших городах, главное -- растущих, куда люди приезжают. Ну и желательно, чтоб цены на недвижимость в принципе со временем росли. Не знаю специфики по странам. Искать арендаторов и проверять -- это да, ужастиков я наслушалась. И то способ скорее сохранять деньги, которые просто лежа на счету обесценивались бы с инфляцией. И месячная плата выше, чем проценты на сберегательном счету, а начальный капитал можно по идее вытащить, продав квартиру.

Лет пять-семь назад по ТВ прошел сюжет, что три подружки-москвички на пенсии объединиилсь, живут за городом у одной из них, а все три квартиры сдают. На поступления от аренды они путешествуют. В течение года выбирают маршрут и ездят. Или просто на отдых или выбирают с лечением.

Люди так рассуждают по инерции. Почти всегда ( не Москва, регионы) арендная плата ниже, чем сумма, получаемая как %% от вклада, аналогичного стоимости квартиры . Люди всегда покупали жильё в расчёте, что его стоимость будет расти с каждым годом ( те, кто сделал это лет 10-15 назад нисколько не прогадали).
А если ещё учесть, насколько остро у советских людей стоял квартирный вопрос многие десятилетия... Да и дети подрастают. Вот и кажется, что кроме жилья на долгосрочную перспективу покупать нечего.
Иногда аренда покрывает ипотеку и такое впечатление, будто квартира достаётся почти даром. А уж если квартира уже выплачена, так получаемые за аренду деньги вообще кажутся подарком. Особенно в Москве. Да и в регионах стоимость аренды двушки вполне сопоставима с пенсией.

Edited at 2016-06-20 02:41 pm (UTC)

Мне кажется, инерция еще в том, что у большинства всё же сдаваемые квартиры не были куплены как вложение денег, а образовались в процессе жизни: или получены в наследство, или это одна из квартир съехавшейся пары, или квартира куплена на будущее сыну-подростку, а пока сдается, или еще как-то. То есть вопрос расчета вложений и их эффективности не стоял.

Upd: и еще нет привычки считать свои затраты, как материальные, так и сил-времени.

Edited at 2016-06-20 03:01 pm (UTC)

Чтобы вкладывать в банк под проценты или покупать нежилую недвижимость, нужно хорошо разбираться в вопросе. В жилой недвижимости большинство разбирается, поскольку это часть их быта. В Израиле, где я живу, квартиры под сдачу пустыми не стоят почти нигде, "мертвые" населенные пункты известны всем, только идиот там купит под сдачу. Цены на аренду в обозримой перспективе назад ни разу резко не падали. Для таких трусов, как я - идеальное вложение. Тише едешь - дальше будешь.

преподаватель мой по экономике однажды посчитал, что это не самое выгодное капиталовложение. Но, на мой взгляд, довольно безопасное.
Плюс, тут еще страх не иметь жилье может сказываться. Это буквально история последнего века- потеря жилья. И чем его больше, тем безопаснее. А с вкладами еще неизвестно что будет.

Про "чем больше, тем безопаснее": - наверное, так же рассуждали многие жители разбомбленных домов в Донецке :(

[OFF]вообще, нет у нас спокойных безопасных времён - и похоже, на нашем веку не предвидится... [/OFF]

Невыгодно покупать жилье для сдачи в аренду - автор коммента правильно говорит.
Норм владелец сразу считает: квартплата+налог на сдачу+налог на недвижимость+амортизация. Последний пункт - самый непредсказуемый. Что испортят жильцы? Как ты будешь с ними в этом случае бодаться? А если семья с детьми - их же выселить на улицу нельзя, сам еще приплатишь, лишь бы съехали.
Немаловажный нюанс - отношения с арендаторами. В теории все люди - белые и пушистые. На практике - просто ад и израиль. Мои жильцы сначала просили разрешения сделать баскетбольное кольцо в комнате (а чего не хоккейные ворота поставить?), потом - прописаться ради детского сада. Закончилась вся эпопея тем, что они съехали сами, но впустили своего знакомого. Однажды в общем коридоре начался пожар, а, так как жильцы в квартире появлялись редко, через перекрытия все перекинулось в квартиру. Прогорела ерунда - всего 1 кв.м, зато из-за задымления мне пришлось делать ремонт полностью. Сидеть возле квартиры каждый вечер и смотреть, живут ли там люди, я не готова.
Потом подсчитала, сколько бы я получила, разместив эту сумму в банк. Подсчеты были не в мою пользу (уж про нервы я не говорю).

Когда выгодно сдавать? Когда сдаете
- организации на долгий срок
- посуточно
- в курортной зоне/возле крутой клиники/когда живете близко-близко


У нас тоже злачные места: поблизости от ВУЗов; поблизости от больших клиник (областной онкодиспансер, областная офтальмология); рядом с известными объектами религиозного паломничества (монастыри, крупные храмы и "святые" источники). Курорта нет. Хотя есть пара неплохих санаториев, куда народ постоянно приезжает подлечиться и получить курсы массажа. Тоже вокруг сдают жильё, т.к. не все хотят жить именно в корпусах санатория.



я думаю, что это единственный безопасный в России способ- деньги могут поменять- отменить в любой момент( отобрать лицензию банка, например). За мою жизнь уже третий раз рубли резко обесцениваются. А квартира останется, ее можно потрогать-использовать. Как еще сохранить деньги на долгий срок в России я не придумала:( Кстати, буду рада советам


На вопрос "почему?" я могу ответить, что потому, что люди видят примеры людей, для которых это работает. Моя подруга, к примеру, успешно живет на деньги с аренды. Не особо напрягается, в целом, но это сейчас - жильцы очень и очень приличные.
Кстати, к вопросу об офисах - у нее еще есть офис. Уже год ни сдать, ни продать не может.

А знакомый сдает посуточно. Это ужасный геморрой, конечно, и я бы так точно не хотела. Но и прибыль выше, тут уж что есть.

Но надо учитывать обстановку, разумеется. У нас краевой центр, сюда все съезжаются, так что остаться без клиентов маловероятно. А если сдавать на длительный срок, то вообще сравнение с курортными городами мне кажется не самым удачным - в курортных городах на несколько лет вряд ли кто-то снимает.
На старой работе мне частенько приходилось искать съемные квартиры в других городах, и чем город меньше, тем это сложнее. Не особо выгодно, наверное.

А еще, мне кажется, работает страх. Офисный центр - да ну, чуть кризис долбанет, и сразу проблемы. В деньгах держать тем более страшно. Остается квартира, которая всегда пригодится, если что.

1. Я знаю достаточно людей, включая родную тетю и близкую подругу, которые сдают квартиры. И очень многих, кто снимает. Большинству такого рода сдающих, действительно, как-то досталась "лишняя" квартира, которая на нынешний момент не используется самими, а продавать не хочется. Аренда -логичный вариант.
2. От мужа-риэлтора знаю, что есть люди, целенправленно покупающие квартиры на сдачу. Это однушки в популярных местах -на Невском пр и у метро (речь об СПб).
3. Хорошо сдавать большие квартиры на длительный срок иностранцам, работающим здесь: платит фирма, регулярно, арендатор обычно человек приличный,квартира держится в хорошем состоянии.
Но бывают разные пожелания клиентов, то кондиционер поставить, то бойлер, то жалюзи, с которыми нужно поморочиться. Но в целом отличный вариант,если повезет найти.

По поводу налогов хочу заметить,что далеко не все их платят. И вообще заключают договор сроком более года, который надо регистрировать.

Edited at 2016-06-20 04:39 pm (UTC)

Вы правильно сказали если повезет. Тех кому не везет очень большой процент, об этом Вам не один риэлтор не скажет

Это выгодно, но не везде.
У нас, например, университетский город, многие приезжают на 5-7 лет учиться, поэтому жильё снимают - можно сдавать.
Жильё достаточно дорого, даже если идут кризисы, его стоимость снижается незначительно.
Можно гасить ипотеку, потом - иметь прибавку к пенсии.
Вариант "продать квартиру и получить многаденег" - не так хорош, т.к. фиг продашь: у большинства людей или ипотеки, или они меняют меньшее жильё на большее (или наоборот). Так что как вложение - это не так интересно.
Ну и в качестве перспективы для подрастающих детей - чтоб потом у них была квартира.

Покупайте квартирку-кондо-виллу в Тайланде )
Помогу с подбором лучших вариантов . Есть гарантированные программы возврата инвестиций и управления вашей недвижкой .
Кроме того всегда можно взять кредит под эту недвижку в местном банке , под "грабительский" (как говорят многие местные) процент равный 4,25 годовых .
У любой инвестиции есть ещё такой параметр как - надёжность , а вот с этим у российских банков очень плохо .
И естественно понятным выбором людей будет инвестирование в недвижимость , даже при меньшей годовой доходности и большими трудозатратами данное действо по надёжности кратно превосходит любой рос. банк.

Как бы Вас послушать на эту тему?

Некоторое время назад читал у Павла Косенко pavel_kosenko пост о том, почему невыгодно иметь собственное жилье, а гораздо выгоднее иметь деньги. Довольно толково он там свою точку зрения доказывал. Но...

Очень сильно подход зависит от того места, о котором речь. Понятно, что москвичи оперируют ценами на квартиры начиная, думаю, миллионов от тридцати, если мы говорим о такой квартире, как наша, трешка, дому 30 лет, 67 метров, в общем — неплохая по нашим провинциальным меркам квартира, которая стоит тут примерно два миллиона рублей. А аренда такой квартиры обойдется примерно в 20 000 рублей. То есть продав квартиру я смогу оплатить аренду лет на восемь. Но если положить деньги под 8% годовых, то проценты по вкладу покроют восемь месяцев аренды. Правда, нужно еще добавить коммунальные платежи, а это еще тысяч пять.

А почему люди решают, что сдача квартиры в аренду (даже в нашей провинции) — это бизнес, так я думаю, это происходит от ощущения капитальности. То есть из-за обычной иллюзии.

Ну и если квартира упала с неба (досталась в наследство, например), то «пусть будет». Детям, как будто, потом может пригодится. И «на всякий случай».

Ещё есть такой забавный момент: арендаторы думают, что арендодатели живут припеваючи, знай себе деньги получают. Я знаю тех, кто "поменял сторону" с расчетом на спокойную жизнь, но, о ужас! надо найти адекватного арендатора, если речь о бизнесе - привести сдаваемые площади в соответствие с его требованиями (расходы), надо делать периодически ремонт (расходы), надо платить налоги (расходы) и т.д. и т.п.

В СНГ недвижимость это единственное, что более-менее твердо стоит на ногах (ну если только это не сеймозона, как у нас ))).

Только подешевело в 2 раза и отобрать могут, а так надежно. ))

Сдавать жилье самое невыгодное и рискованное от возможных вложений, а не рискованное совсем маленький доход даст. Выгодно покупать в расчете на рост, но, например, в РФ жилье подешевело в 2 раза и это не предел.
Выгоднее вкладывать в то, что Вы хорошо знаете в Ваши проекты.

Вы добавляйте для ясности - относительно доллара.
А то выражаясь туманно, можно говорить и о том чтотиижизнь в России подешевела.
Ну а что, раньше на 1$ можнотбыло купить 1 литр бензина а теперь 2. Значит всеиподешевело ага)))))

Выгодно сдавать недвижимость в хорошем месте - крупный город, курорт, ещё выгоднее на заграничном курорте. У меня знакомая сдает небольшую виллу в месте с круглогодично хорошим климатом. Через букинг для европейцев. Спрос большой.

Невыгодно сдавать в некрупных городах, в местах с плохой транспортной доступностью. в бедных странах, где мало возможностей платить. Невыгодно сдавать квартиру в плохом состоянии, т.к. там постоянно надо что-то ремонтировать, а стоить она будет меньше.

Плюс надо учитывать расходы на ремонт, естественный износ, поломки, налоги квартплату. и инфляцию.

У меня сейчас есть квартира скажем так, не в очень богатом городе. Квартира удобно расположена, но требует некоторого ремонта и замены мебели. Посчитала свои расходы на ремонт, мебель, вычла налоги (там нелегально сдавать рисковано), добавила износ. Вышло, что прибыль это дело начнет приносит через 3 года при благоприятной ситуации (если без простоев между арендаторами и без резкого роста комуналки).

И в итоге пока не сдаю. Через 5 лет она, возможно, сыну понадобиться. Или я решу её продать и помочь сыну купить себе недвижимость. Если решу передать её сыну или продавать - это доп. расходы на ремонт после сдачи.

Прибыщь считают не так. Берёте расходы на коммунальные платежи за 5 лет - это ваш минус, а так же упущенная выгода от простоя. Сравнить с тем куда же вы вложищи сумму, требуемую на ремонт.
Другое дело, если у вас нет свободных денег на ремонт

Хм, я сдала как есть, плюс арендаторы сделали норм космет.ремонт.
Почему не продала и не вложила на проценты - страховка покрывает ток 1,4 млн, сумму нужно разбивать. Плюс в случае кризиса - деньги это бумажки, а недвижка дает возможность в ней жить (пусть она и упадет в цене).
Да, я хочу еще купить кв\комнату - для сдачи, в проходном месте, однушку (они дороже) или комнату в коммуналке для того же.
Везде нужно соотносить риски и прибыль, где-то не выгодно в недвижку для аренды вкладывать, где-то выгодно. Нельзя однозначно сказать что что-то не выгодно всегда и везде.

На сайте рбк был материал про то, во что лучше вкладываться. За последе года уверенную первую позицию держат иностранные облигации. Поищите , хороший материал. Где то неделю назад

Коммерческая недвижимость, это самый оптимальный вариант.
Гораздо выгоднее сдавать площади под коммерцию, чем заморачиваться с арендаторами жилья.
В случае отсутствия арендатора, можно организовать свой бизнес, например кафе, что в квартире сделать нереально, или магазин, вариантов развития много.

А потом придет собянин, и плакали ваши ларьки.

Потому что в россии недвижимость - единственный относительно надежный способ сохранить деньги.
Тоже можно пролететь, кншн, если на месте вашего дома (а гаража - вообще без вопросов) дарагое государство надумает строить стадион к приезду дарагого президента, но все-таки в силу обширной географии с меньшей вероятностью, чем держать деньги в банке и потерять в очередной кризис или вбить в бизнес и подарить племяннику милицейского чина, которому этот бизнес приглянулся.

Выгодно - сравнительное понятие. Если вам кроме как положить деньги, в буквальном смысле, под матрас, вам их больше некуда вложить, то любач альтернатива, это уже выгодно, т.к. инфляция съедает.
Чтобы сравнить с депозитом, смотрите сколько банк предлагает еа стоимость квартиры, минус инфляция, если от аренды с учетом риска не найти арендатора, больше, то аренда выгоднее. Очень простая математика.

да отлично всё с арендой, а в кризис тем более, так как много отказов по ипотеке и больше клиентов, которым надо хоть где-то жить.
просто у нас не умеют сдавать так, чтобы срок возврата инвестиций был небольшой - это же работа.

А подскажите, как надо? хоть намекните :) я без стёба, мне реально интересно.

5lngr

(Anonymous)
Сей коммент был на мой коммент, там я ответил, тут тоже ляпну.

Потому что простые люди не рассматривают сдачу недвижимости как бизнес. Они рассматривают это как сохранение средств. И основной фактор именно надёжность.
Деньги обесценивались уже неоднократно, в офигительное количество раз, бизнес горит/отжимается любой, банки лопаются.
Только недвижимость стоит как стояла. Если она приносит какой то доход это и вовсе замечательно. Даже если она обесценится то пригодится всё-равно, своим детям и внукам.
Это что то вроде сравнения бумажек напечатанных госбанком по сравнению с физическим куском золота, все же понимают что из этого надёжнее в глобальной перспективе.

Ну правильно он сказал. Оно все невыгодно, что в процессе разложения. Потому и начисляется амортизация. Выгодно, когда ты купил халупу за 100 долларов, сделал ремонт за 200 долларов, а потом продал за 1000 долларов. Но бизнес этот рискованный и зависит от множества факторов от степени похмелья рабочих и самодурства ЦК КПСС до сейсмоактивности природы.

?

Log in

No account? Create an account