Previous Entry Share Next Entry
Учебник жизни
gelena_s
А теперь вот вам кейс из моей жизни. Результат сразу не узнаете, тут увы, но... отчего не попробовать?

У меня есть теперь еще одна квартира.  Двухкомнатная хрущевка. Комнаты смежные, пятый этаж без лифта. Она в кирпичном доме, под снос не пойдет еще долго. До метро пять минут на маршрутке, до станции электрички Казанского направления десять пешком.
Так вот, сдавать или продавать?  Если продавать, то куда потом девать полученные деньги?

Попробуйте решить именно как кейс, как задачу из учебника. Тут есть свои подводные камни, если заметите, будет здорово.

Recent Posts from This Journal

  • Krasnoludki GO!!!

    Подозреваю, что идея ловли покемонов родилась у авторов именно после посещения Вроцлава. Толпы радующихся, как дети, туристов и детей же, бросающихся…

  • Альпы

    Признаюсь, получилась небольшая провокация. Мы и сами, когда первый раз вышли погулять по окрестностям, приняли это здание за гостиницу, коих тут…

  • Следующая остановка

    В субботу у нас был длинный и насыщенный день. Утром, часов в шесть, искупались до завтрака, потом сели в машину и уже собрались ехать. Но когда…


Обосновывайте. Тут нужны аргументы.

сдавать?
если продавать, то деньги на депозит?

Edited at 2015-05-26 12:16 pm (UTC)

Не знаю про рынок в Москве. У нас вроде сейчас цены упали на недвижимость.
Но такая квартира, теоретически, не будет сильно расти в цене, так как строят новые с лучшей планировкой. Я бы подождала начала роста рынка и продала. И вложилась бы в новостройку - на этапе котлована цены ниже.

Edited at 2015-05-26 12:19 pm (UTC)

Я совсем реалий не знаю, но, наверное, надо смотреть, что в долгосрочной перспективе выгоднее: сдавать эту квартиру или продать и купить другую в более выгодном месте и новоприеобретенную квартиру уже сдавать. Ну, или продать и вложить полученную сумму в более выгодное предприятие. Еще имеет смысл понять, пригодится ли эта квартира в будущем (например, если хотелось бы самим туда переехать со временем или подросшим детям дать возможность там жить). Еще надо смотреть, насколько будут велики затраты, если ее не продавать, так как жильцы имеют свойство кидать на деньги, оставлять километровые неоплаченные счета, убивать в хлам квартиру и т.п., т.е. рассчитывать исключительно на доходы от ее сдачи - не очень реалистично.

О, приплюсуюсь к вашему варианту. Плюс, тут уже отметили, - проверить в каком она состоянии в целом; и в каком виде коммуникации в самом доме. Не выльется ли ремонт квартиры дороже, трудо- и эмоционально затратней, чем размен (не знаю, возможен ли?), или продажа + покупка новой. Нет ли в ближайшем будущем, необходимости кому-то из детей съехать. Плюс еще прикинуть - в каком там состоянии коммуникации, и не было ли в самом доме каких-то нарушений при строительстве; или "местных особенностей". Например, бывают дома со стандартным натеканием воды в подвале, из-за того, что район раньше был болотистый и с родниками. Это приводит к частым ремонтам коммуникаций в самом доме, - и, как следствие, отключениям горячей воды.
Добавлено позже: еще есть такая штука, как близость медучереждений и магазинов, инфраструктура. Я не в курсе, что вообще находится в Москве в р-не Казанского вокзала, но это тоже важный момент. Если оставлять квартиру на будущее, и отдавать "в пользование" кому-то из детей - садики, школы, "загруженность" больниц. Помню, пришлось жить в очень заселенном районе - так на простые осмотры и анализы очереди "как за дефицитом" (по словам старшего поколения).

Edited at 2015-05-27 04:52 am (UTC)

мы как-то подсчитывали, что сдавать в долгосрочной перспективе не так и выгодно, потому что потом ремонт, даже косметический, съест почти все деньги от аренды. продала бы, деньги либо вложила на несколько счетов либо купила бы однушку (про запас) - они всегда более ходовые.

да это потому что у вас квартиры нет. а чужой то легко распоряжаться

Я распоряжаюсь точно такой же хрущевкой. Если будете сдавать - квартира неизбежно убьется, ну и плюс если это хрущевка без ремонта, то все коммуникации подошли к пределу износа, и вам придется вкладываться неизбежно. Квартира не в центре, я не очень ориентируюсь в ценах, но примерно представляю, что сдать ее можно будет за 35 мах. Со временем ее ценность будет только падать, плюс неизвестно, что будет в перспективе с рынком недвижимости, так что я бы посдавала год-полтора приличным людям и продала, когда рынок будет на пике.

С однушкой хороший совет. Можно купить в новостройке в каких-нибудь Мытищах и Зеленограде и сдавать уже новую.

(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
Посмотреть перспективу застройки этого района, документарно.поговорить с путевым риэлтором о том, цена будет падать на это жилье или расти. Если падать, то продавать и купить на перспективу жить там а сдавать или детям отдать нынешнее. В почте у меня письмо - сбер поможет купить недвиж. В турции. Изучить вопрос и законы. Купить в крыму пока нет моста, продать потом. Или жить там.
Сдавать для иностранцев посуточно через сайт. Заодно гида им подогнать
Вариант расприватизировать квартиру?

у Вас когда-нибудь была недвижимость за границей?)
это все на словах красиво,а в реальности,управлять дистанционно очень сложно,тем более сдавать)
кто будет убирать,стирать,оплачивать счета (не все можно оплатить дистанционно) и т.д.
а если и будут,то не за бесплатно)

поэтому вложения в недвижимость за рубежом,только "под себя"
если эта вилла в Тоскане-вилла Вашей мечты)

Ну тут зависит от текущей ситуации. Если есть проект, в который можно выгодно вложиться, то продать.
Если есть вероятность, что квартира понадобится в ближайшее время (дети подрастут), то сдавать.
Если дети подрастут нескоро, то продать и покупать навостройку на этапе котлована в лучшем месте или с лучшей планировкой

Вот то, что я хотела написать. Присоединюсь. Продать, если деньги сейчас нужны на что-то или есть уже посчитанная идея

Я бы сдавал какое-то время, но деньги бы копил отдельно. Параллельно бы мониторил цены на жилье. Как только или понадобятся деньги или дополнительное жилье - продать, добавить деньги со сдачи и вауля!

На этом задании я зависла. Продавать или не продавать - это ведь зависит от того, что хотелось бы приобрести вместо квартиры - новую квартиру в новостройке в перспективном районе, например, или машину или вложить полученные средства в , положить под проценты и т.д. и т.п.
Квартира у вас похожа на нашу бабушкину с дедушкой питерскую - у нас тоже кирпичная хрущевка рядом с метро и ж/д станцией, только комнаты три (две изолированные и одна проходная) и этаж первый, район с хорошей инфраструктурой - детские сады, школы, магазины, поликлиники - все в шаговой доступности.
Так что основываясь на своем личном опыте - не продавать ни в коем случае )). Можно сдавать, можно модернизировать под сдачу, если так можно выразиться, VIP-клиентам: туристам, например.
P.S. прочитала другие комментарии. Правильно - дом старый и не молодеет, жильцы имеют свойство портить ремонт и т.п. Так что вполне имеет смысл вариант - продать и купить в новостройке на стадии строительства (про подводные камни застройки тоже не забываем).

Edited at 2015-05-26 12:37 pm (UTC)

Поселила бы таджиков с тем, чтобы они делали бы хороший ремонт. Имеем взаимовыгодные условия: им есть жильё, которое они не оплачивают, поскольку в свободное время делают в нём ремонт. А у меня получается практически даровой ремонт.
Хотя, конечно, пришлось бы и оплачивать - но именно по ходу работы - впрочем, это зависит от степени доверия. В общем, всё там на договоре, с ними можно договориться.
Если мне срочно нужен ремонт - значит, придётся приплачивать, если не срочно - а им нужно жильё на сезон - значит, пусть хоть полгода делают.
Потом я эту хорошо отремонтированную квартиру продаю, а на вырученные деньги снова покупаю квартиру, нуждающуюся в ремонте. Или даже две ))
И снова система начинает работать по тому же сценарию.

ага счас вам будт таждики ремонт делать. счас же. они мангал на кухне поставят и шашлык нажарят. ух,смешная вы

Для сдачи есть ряд минусов - смежные комнаты, отсутствие лифта и 5й этаж. Для семьи с маленькими детьми (да и с большими тоже) не подойдет, для съёма друзьями по комнате тоже.
Кстати, важный момент - удаленность квартиры от центра (от этого зависит ценовая категория).

Если квартира в центре, то при хорошем ремонте можно рассчитывать на арендаторов со средним достатком и сдача в аренду может быть довольно успешной.
Если далеко от центра, то при всех условиях квартира с одной стороны для арендаторов с невысоким доходом, а с другой стороны, из этой категории нужно исключить тех, кому нужны раздельные комнаты и / или лифт.

Если квартира далеко от центра, то я за продажу (пока цены совсем не упали).
Если в центре, то можно сдавать в аренду.

Сравнить годовой % валютного депозита (минус налоги от продажи, % посреднику, возможную скидку на срочность) и аренду (минус коммуналка, возможный ремонт).
Доход от депозита можно увеличить за счет частичного в нац.валюте, но это при благоприятном прогнозе инфляции на год.

Аренда.
Самые надежные клиенты-семья.
Учитывая 5 этаж, отсутствие лифта и смежные комнаты, которые двушку превращают в полторашку...Вариант не слишком семейный.
Студенты может быть. Гастарбайтеры. Но тут возможна текучка, сопутствующие проблемы.
Продавать имеет смысл, только если есть понимание, во что инвестировать.
Для заработка и чтобы не все яйца в одной корзине - продать и инвестировать в квартиру более высокого класса, с доплатой.
Для себя - продать и усовершенствовать собственные жилищные условия.

Не знаю нюансов, решаю как бы сам поступил - и ответ однозначен, сдавать.

1) Я сейчас уезжаю минимум на полтора года из страны учится, поэтому мне явно не нужная очень большая сумма наличными, но нужен постоянный и необременительный доход (и примерно 30К рублей в месяц - вполне достаточно для моих нужд);
2) Продажа квартиры занимает несколько месяцев, за это время есть риск обвала рубля или сваливания в пике а-ля 1998 год. Есть риск получить вместо жилья стоимостью около ста тысяч евро гору фантиков стоимостью в два раза ниже;
3) я еще сижу на таблетках и не в лучшей форме - поэтому вести сделку параллельно с работой и подготовкой к экзаменам для меня малореально. Сданное в аренду жилье я продать успею, а вот поступать учиться мне нужно здесь и сейчас.

А так я бы спросил, что вам сейчас надо. Если, скажем, нужно куда-то в обозримом будущем отселять детей или перевозить поближе родственников, то может имеет смысл и размен жилья.

Edited at 2015-05-26 12:52 pm (UTC)

а сколько стоит такая квартира и какова стоимость аренды?

если переносить это на минские реалии, то я бы сдавала, сейчас наверное можно получить где-то 250 баксов в месяц, если там не убитая квартира.

Если бы был еще запас денег, то продала бы и вложила бы в стройку дома, на сумму от продажи можно поставить коробку. Как вариант покупка квартиры получше. Т.е. я бы продавала недвижимость только для приобретения другой недвижимости

Кому, что нужно. Я бы продала и внесла деньги в покупку недвижимости начиная с фундамента, другими словами купила бы улучшенное жильё в новом месте, у леса или парка, или моря. Может в другом городе. Ну, а если потребность в деньгах, то сдавать или продать.

Edited at 2015-05-26 01:25 pm (UTC)

Здравствуйте, пани Гелена!
Я бы сдавала (квартира в Люберцах)- рядом институт Управления, клиентура найдётся среди студентов. Особого комфорта им не требуется, дорогая мебель им не нужна.
Стоит оформить патент (это не дорого). Уточню, если потребуется.
Договор только официальный.
Стационарный телефон отключить (чтобы счета не приходили непомерные) - сотовые есть очень у многих.Сильно много не заработаете, но работать будет.
Проценты по счетам даже в разных банках будут меньше, чем сумма арендной платы за вычетом налогов.

(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
если бы удалось продать за 5-6 лямов то я бы продала. купила бы машину для работы
)

От целей конечно зависит. У меня такая же хрущевка, которая раньше была под сдачу. Каждые квартиросъемщики убивали квартиру в хлам. Даже в небольшом городе проконтролировать - семья будет снимать или не семья - сложный процесс. Поэтому я бы продала - тем более вверху написали вполне логичный вариант со вкладами под процент, если сейчас тратить не на что.

Ответ прост. Если не знаете, что делать с наличкой... Сдавать, но не ее. Это самый невыгодный вариант для сдачи. Сдавать надо комнаты в коммунальных квартирах. Максимальный ежемесячный доход от сдачи в аренду на каждый вложенный миллион - это комнаты. Подсчитано и проверено. Предполагаю, что Ваша квартира стоит,как четыре комнаты. Квартиру продать, комнаты купить. Найти в Москве хорошего агента, есть нюансы!
Не хочется связываться с арендой - подрастить деньги на первичном рынке. Очень аккуратно. Это очень прибыльно , но на агенте не экономьте! Первичный рынок надо знать!

По цифрам. Считаю Питерские. Смежная двущка в хруще в центре, допустим, 5 млн. Комната метров 12 - примерно 1200, итого 4 комнаты.
Сдавать такую квартиру у вокзала в центре - ну, тысяч 30. Сдавать 4 комнаты - это 4по12= 48
А 48 больше, чем 30! И вообще, коммуналку можно и расселить...
Первичка. Год на год не приходится, но прибыль на 1 комн кв за 1 цикл стройки примерно 1 млн (если продавать с минимальной отделкой). Вполне распространенный способ подращивания денег.

(Deleted comment)
Не-а, вторичный рынок в Петербурге даже подрос...

(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
А как насчет варианта продать и вложить часть в Школу мастеров Гелены Савицкой (это ведь успешный проект?), а часть - в высокотехнологичное производство (базовое образование поможет разобраться в нюансах).

Продавать. Для сдачи в аренду много минусов.
Что делать с полученными деньгами зависит от общей финансовой стратегии. Один из вариантов: покупка однокомнатной в более выгодном месте ( с мебелью и ненуждающуюся в ремонте) для сдачи в аренду.

угу, шыло поменять на мыло

?

Log in

No account? Create an account